Författare: Styrelsen

Postnord har satt upp lappar om att de har problem att komma in i vissa portar idag. Det verkar vara ett konstigt problem då andra fraktföretag kommit in och Postnord själva säger att det händer slumpmässigt och eventuellt bara när de levererar sent på eftermiddagen. Styrelsen felsöker tillsammans med Postnord och Lidingö Lås, förhoppningsvis är det någon inställning som blivit fel. Vi återkommer när vi vet mer.

Hej alla boende i BRF Torsdammen! Tanken var att gå ut med denna information till allas brevlåda också men tyvärr tog lasertonern till skrivaren slut så vi satte upp det i trapphusen så länge.

Ämne: Viktig meddelande – kommande avgiftshöjningar och ändringar av kostnader

Kära bostadsrättsinnehavare i BRF Torsdammen. 

Vi vill meddela er om viktiga förändringar som kommer att påverka alla medlemmar och hyresgäster i vår bostadsrättsförening. Vi är i en tid med hög inflation som driver kostnadsökningar. Vi vill understryka att vi förstår att många kan ha det tufft nu men att vi måste genomföra förändringar för att vår bostadsrättsförening ska ha en fortsatt god och hållbar ekonomi. 

Vi jobbar kontinuerligt med kostnadsbesparingar. Under 2022 gjorde föreningen en större amortering av våra lån efter försäljning av mark, energieffektiviseringar har gjorts i form av byte av maskiner i tvättstuga och LED belysning i gemensamma utrymmen. Vi håller samtidigt på att utvärdera ytterligare åtgärder, mer information kommer.

Efter noggrann översyn och övervägning av vår ekonomiska situation samt prognos tillsammans med vår ekonomiska förvaltare Fastum har vi kommit fram till att det är nödvändigt att genomföra avgiftshöjningar. Från och med januari 2024 kommer följande justeringar att ske:

• +20% av våra avgifter för bostadsrättsinnehavare (611 SEK/kvm)
• +5% för våra hyresgäster 
• +100 SEK/månad för uteplatser 
• Kostnaden för garageplats höjs till 1 500 SEK/ månad
• +20% av våra avgifter för utomhusparkering
• +10% av våra avgifter för kommersiella hyresgäster
• +5% av våra avgifter för förråd

Vår finansiella grund i föreningen kommer fortsatt vara mycket stabil efter dessa avgiftshöjningar och vår belåningsgrad har successivt reducerats över åren (soliditet var 87.39% 2022). Efter diskussioner med Fastum så ligger våra avgiftshöjningar fortfarande i det nedre skiktet jämfört med många andra föreningar i Stockholm.

Det är viktigt för styrelsen att denna höjning sker brett över alla områden så att det blir så rättvist som möjligt. Vi förstår att en ökning av avgifter kan väcka oro och vill förtydliga skälen bakom detta beslut:

1. Uppvärmningskostnader: Under det senaste året har våra uppvärmningskostnader ökat med +8,1%. Denna ökning beror till stor del på faktorer utanför vår kontroll, som till exempel stigande energipriser på marknaden. Stockholm Exergi har nyligen meddelat ytterligare en ökning med +12% i uppvärmningskostnader med start januari 2024 och förmodligen runt 10% året därefter. För att kunna fortsätta erbjuda en bekväm och varm boendemiljö måste vi tilldela ytterligare medel för att täcka dessa högre kostnader. Uppvärmning står för nästan hälften av våra totala driftskostnader och levereras av en aktör i monopolliknande ställning med minimal möjlighet att konkurrensutsätta. 
2. Vatten och avlopp: Kostnaderna för vatten och avloppsunderhåll kommer mycket troligt att öka med +25% 2024 som föreslagits av Stockholm Vatten & Avfall (vilket blir vägledande för alla närliggande områden). Även dessa kostnader är omöjliga att konkurrensutsatta.  
3. Räntehöjningar: Vi har även upplevt en ökning av räntor på våra fastighetslån. Detta påverkar våra totala ekonomiska kostnader och kräver en justering av vår avgiftsstruktur, trots låg belåningsgrad. För närvarande har 43% av våra lån en rörlig räntesats, resterande är låsta fram till 2026 till mycket fördelaktig ränta. Vi avser att låsa våra rörliga räntor när marknaden blir mer fördelaktig. 

Hur kommer detta gynna vår förening? Avgiftshöjningen kommer möjliggöra att:

1. Bibehålla en bekväm och väl uppvärmd boendemiljö under de kalla månaderna.
2. Säkerställa korrekt underhåll och funktionalitet av avfall och vattenförsörjning.
3. Effektivt hantera våra skulder i en tid med ökade räntekostnader.
4. Ha ett gott kassaflöde för att löpande kunna göra investeringar utan att ta ytterligare lån.
5. Garantera den ekonomiska stabiliteten för vår bostadsrättsförening och säkerställa positiva resultat framöver och därmed undvika anmärkningar från vår revisor.

Vi förstår att ingen gillar att se en ökning i sina avgifter men dessa ökningar kommer att hjälpa oss att hantera de kostnadsökningarna vi förutspår framåt och att säkerställa en fortsatt god ekonomisk stabilitet för vår bostadsrättsförening.

Vad kan ni förvänta er? Under den kommande månaden kommer ni att få uppdaterad information som beskriver den nya avgiftsstrukturen på avierna. Vi finns även tillgängliga för att besvara eventuella frågor eller funderingar gällande höjningarna. Tveka inte att kontakta oss i styrelsen på info@torsdammen.se. 

Med vänliga hälsningar, 

Styrelsen

Lidingö, 2023-11-14

Länkar:

Förslag till taxor för vatten och avfall 2024

Fjärrvärmepriset i Stockholm upp 12 procent

Nabo, vår tekniska förvaltare har påbörjat arbetet med att byta ut alla gamla dörrstoppar (som är för klena och som ofta behöver bytas ut) för att istället montera uppställningsarmar på våra entrédörrar. 

Arbetet påbörjas i hus 1-3 och fortsätter löpande tills alla gamla dörrstoppar är utbytta.

OBS! Notera att när entrédörren öppnas fullt ut, så stannar dörren kvar i uppställt läge och då måste du dra till dörren så den går igen.  

Vi får hjälpas åt i början att se till att dörrarna inte står kvar i uppställt läge, utan att vi stänger om vi ser att dörren står öppen, men ingen är där.

Hälsningar
Styrelsen

Kommande verksamhetsår 2023/2024

De närmaste månaderna kommer styrelsen att fokusera på att stabilisera föreningens ekonomi då vi under de två föregående verksamhetsåren fått en anmärkning från vår revisor om att vi tar ut för lite avgifter. I dessa tider av hög inflation har vi sett kostnadsökningar i princip alla utgiftsområden, från sophämtning och värme, till leverantörsfakturor. Vi kommer därför att snart gå ut med information om avgiftshöjningar för medlemmar, parkeringsytor och våra kommersiella lokaler.

Då vår överlägset största utgift är uppvärmning så tittar vi fortsatt vidare på hur vi kan energieffektivisera vår fastighet och på så sätt skära ner på våra kostnader. Exempel på detta är att isolera/byta ut fönster, isolera tak, se över ventilation och kalibrera fjärrvärmeanläggningen. 

Vi har haft medlemmar som hört av sig om möjligheten att installera solceller på taken. Vi är dock inte jättebra lämpade för detta då vi har fjärrvärme som vår uppvärmningskälla (den “enda” elförbrukningen vi har är i princip tvättstugorna och den är numera låg i  och med den nya maskinparken).  

Fönsterutredning

På årsstämman fick styrelsen mandat att utreda skicket på föreningens fönster. Denna utredning är nu beställd av vår tekniska förvaltare Nabo och vi förväntar oss ett resultat de närmaste veckorna. Att isolera fönster skulle vara den mest effektiva energieffektiviseringen vi skulle kunna göra just nu.

Vindsytan

Innan sommaren skickade vi ut en intressekoll till de boende högst upp. Från den ser vi att det finns intresse från Torsvikssvängen 1–5, Torsvikssvängen 52–56 och Torsvikssvängen 64–68 och det är dessa hus vi kommer ha med i utredningen framåt. Nästa steg är att göra en brandutredning för att säkerställa att det faktiskt är möjligt att göra om råvinden till boendeyta.

Mossbehandling av tak

Vi har mossbehandlat alla våra tak. Medlet ska nu verka och det kommer att leda till att mossan försvinner och att den inte kommer tillbaka på flera år. 

Uppföljning OVK

Vi fick flertalet anmärkningar under OVKn som genomfördes i april även om ventilationssystemet i övrigt fungerade bra i fastigheten. Vi kommer under hösten att genomföra åtgärder i de lägenheter som fick anmärkningar tillsammans med Nabo. De berörda lägenheterna kommer att bli informerade om när detta kommer att ske exakt. 

Nya nycklar för garagen

Vi kommer att byta alla nycklar till garagen så att vi standardiserar alla nycklar i föreningen tillsammans med Lidingö Lås. Mer information kommer att gå ut till varje garageägare och ni kommer att få ett par nya nycklar innan något görs. 

Med vänlig hälsning

Styrelsen BRF Torsdammen

Information avseende planerat arbete på fjärrvärmenätet på
Torsvikssvängen 5 och 68

Värme och varmvatten kommer att vara avstängt under perioden:

från 2023-08-17 08:00
till 2023-08-17 14:00

Under avstängningen finns kallvatten tillgängligt som vanligt. Efter avstängningen kan det dröja upp till 10 minuter innan det blir varmt i kranen.

Hälsningar
Styrelsen

Hej allihop i BRF Torsdammen,

Här kommer protokollet från årstämman som hölls i slutet av maj.

Från idag, den 12 juni gäller skärpt eldningsförbud på Lidingö och hela Storstockholm, mer info finns att läsa på www.lidingö.se.

För er som grillar på era uteplatser, tänk på att ha vattenslang, vattenhink eller en skumsläckare i närheten och lämna absolut inte grillen obevakad. Använd inte tändvätska. Tänk på att inte låta grillen stå för nära huset – det kan medföra en stor brandrisk.
Visa hänsyn till dina grannar och grilla försiktigt.

Hälsningar
Styrelsen

Hej alla,

Nu har Grundels varit här och installerat ett extra fönsterglas i trapphuset på Torsvikssvängen 66 (våning 1,5) . När ni har möjlighet, gå gärna förbi och titta på det. Om ni inte kommer in så kan ni ringa ”Erik” på porttelefonen så kan jag släppa in er. Vi kan ta en sväng förbi och titta på städdagen också.

Uppdatering 2023-05-22: Tydligen fungerar inte portelefonen i 66an, det ringer men inget samtal kopplas upp. Det är felanmält till Lidingö lås, uppdaterar när det är löst.

Uppdatering: Nu är det löst så ring på porttelefonen om ni vill komma in och titta.

Den 28 maj kl. 13.00-15.00 är det dags för årets städdag. Det kommer finnas en container på plats för möjlighet att rensa föreningens gemensamma utrymmen. Under årets städdag kommer vi även att fokusera mer på utemiljö och göra enkalre rensningar för en ännu trevligare utemiljö!

Samling sker utanför TSV 42-44.

Vi ser fram emot att träffa så många som möjligt den 28 maj!

Nya kärl för matavfallsinsamling är beställda. Fram till idag har vi haft 2 st matavfallskärl i befintligt kärlskåp mellan husen 42-44 och 46-50.
Nu har vi ansett oss mogna att utöka till 4 st bruna kärl som kommer stå vid respektive kärlskåp förutom vid Torsvikssvängen 1-5, där det tyvärr inte finns någon fysisk plats att placera ett kärl.

De två kärl som vi har tagit bort från nuvarande placering saknar lock och dessa kan vi inte använda, då det finns risk att fåglar kan flockas runt kärlen. I avvaktan tills våra nya kärl är på plats slängs matavfallet med de vanliga hushållssoporna.